云阳网讯（记者 杨梅娜）近日，市民熊女士遇上了一件烦心事，前段时间，她租了一套房子，满心欢喜地将生活用品搬了进去，还购置了一些小家电，可刚住进去没几天，就被告知房子被银行申请拍卖，要求熊女士尽快搬走。

“我的损失谁来赔偿？”熊女士思来想去，怎么也没想通，她便前往云阳某律师事务所进行咨询。

据了解，熊女士租的孙先生的房屋系贷款购买，已经抵押给了银行，熊女士在不知情的情况下，承租了孙先生的房屋。后来，由于孙先生无力偿还银行贷款，导致该房屋被银行申请进行拍卖，银行要求与熊女士中止租赁合同。对此，熊女士认为“买卖不破租赁”，孙先生的房屋被拍卖，损害了自己的利益，银行无权要求中止租赁合同，要求在房屋出售后继续履行租赁合同，或者孙先生赔偿自己的损失。孙先生则认为对于租赁合同的违约自己并非主观故意，不应承担赔偿责任。

买卖不破租赁是否适用于有抵押的房屋？造成的熊女士的损失由谁承担赔偿责任？

律师说，目前，很多房产存在抵押权。合同法中确实有“买卖不破租赁”的原则，但这种原则的适用要根据具体情况而定。

《物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。也就是说，“买卖不破租赁”原则只适用于订立抵押合同前抵押财产已经出租的。而抵押权设立后抵押财产出租的情况不适用“买卖不破租赁”原则，那么，在这种情况下产生的纠纷，已造成损失的具体责任如何划分？

《担保法》司法解释第六十六条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产己抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

本纠纷中，孙先生的房产在租赁前已经进行抵押，属于租赁关系不得对抗已登记的抵押权的范畴，银行有权利对孙先生的房产进行拍卖处置。孙先生在出租房屋时没有书面告知熊女士该房产已抵押，因此，造成熊女士的损失，孙先生应该对此承担赔偿责任。